Novi porez na nekretnine Gorski kotar dočekuje s odlukama općinskih i gradskih vijeća o stopama od 2 do 5 eura po kvadratu, što je potaknulo brojne rasprave o statusu kuća za odmor i obiteljskog nasljeđa.
Ipak, u javnom prostoru rijetko se analizira komunalni problem s kojim se susreću mnoga goranska mjesta – napuštene i oštećene zgrade koje novi porezni okvir uopće ne obuhvaća.
Dok se za održavane i funkcionalne nekretnine utvrđuju nova porezna pravila, urušeni objekti uz prometnice nalaze se u specifičnom pravnom položaju.
Zbog neriješenih imovinsko-pravnih odnosa i opasnog stanja objekata, takve nekretnine godinama ostaju bez aktivnih vlasnika, dok prolaznici i susjedi upozoravaju na svakodnevni sigurnosni rizik.
Funkcionalnost kao temeljni kriterij za oporezivanje
Porez na nekretnine utvrđuje se isključivo za stambene zgrade i funkcionalne prostore namijenjene stanovanju. To jasno propisuju odredbe Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o lokalnim porezima (NN 152/2024) te službeni vodič Porezne uprave za vlasnike nekretnina i njihov dokument Pregled slučajeva primjene poreza na nekretnine (PDF).
Građevine koje su zbog konstruktivnih oštećenja, nedostatka krova ili potpune neopremljenosti proglašene neuvjetnima za stanovanje izričito su oslobođene plaćanja prema točki 7. (onemogućena stambena namjena).
- Sustav poreza razlikuje funkcionalnu stambenu nekretninu od objekta kojem je stambena namjena onemogućena.
- Objekti koji su desetljećima napušteni i izvan funkcije ne podliježu ovom poreznom obliku jer se ne smatraju prostorom za stanovanje.
Ovakva zakonska definicija u praksi ne potiče rješavanje statusa zapuštenih objekata niti njihovo stavljanje u funkciju.
Ostavinski postupci i zamka „sve ili ništa”: Šuma protiv ruševine
Prizori oštećenih građevina uz ceste u goranskim mjestima najčešće su posljedica dugotrajnih i neriješenih ostavinskih odnosa.
U praksi se često radi o nekretninama čiji su upisani vlasnici preminuli prije više desetljeća, nerijetko bez izravnih potomaka. U takvim situacijama potencijalni nasljednici izbjegavaju pokretanje ostavinske rasprave zbog strogog pravnog pravila: prema članku 133. stavku 1. Zakona o nasljeđivanju, odricanje od nasljedstva ne može biti djelomično ni pod uvjetom.
Kada se u istoj ostavinskoj masi nalaze i vrijedne šumske ili poljoprivredne čestice i opasna derutna kuća, nasljednici se suočavaju s dilemom. Zakon ne dopušta scenarij u kojem bi se preuzela gospodarski iskoristiva šuma, a odbacila ruševina. Prihvaćanjem cjelokupnog nasljedstva preuzimaju se i svi sigurnosni rizici, potencijalni komunalni nalozi te znatni troškovi uklanjanja objekta.
Postupak uklanjanja dotrajale građevine iziskuje izradu projekta uklanjanja, angažman građevinske mehanizacije, odvoz šute i plaćanje propisanih naknada za zbrinjavanje građevinskog otpada na ovlaštenim odlagalištima. Kako bi izbjegli te financijske terete, potencijalni nasljednici godinama prešutno izbjegavaju pokretanje ostavine, ostavljajući objekte da nekontrolirano propadaju.
Pravni okvir: Komunalni red, ovrha i odgovornost za štetu
Hrvatsko zakonodavstvo propisuje mehanizme za postupanje s objektima koji predstavljaju opasnost za okolinu:
- Nadzor i rješenja komunalnog redarstva: Prema članku 51. Zakona o građevinskoj inspekciji i odredbama Zakona o komunalnom gospodarstvu, komunalni redar izdaje rješenje vlasniku. Njime naređuje uklanjanje ruševine koja ugrožava sigurnost ljudi i prometa.
- Izvršenje putem treće osobe i upis tereta: Ako vlasnik ne postupi po rješenju, općina može ukloniti objekt preko ovlaštenog izvođača. Taj trošak zatim upisuje kao teret na zemljišnu česticu u zemljišnim knjigama.
- Ošasna imovina: Sukladno članku 6. Zakona o nasljeđivanju, imovina prelazi na općinu ili grad ako se svi nasljednici odreknu nasljedstva. Isto vrijedi i kada zakonskih nasljednika uopće nema.
- Odgovornost za štetu prema prolaznicima: Članak 1064. Zakona o obveznim odnosima definira objektivnu odgovornost vlasnika za štetu od opasne stvari. Vlasnik se može osloboditi odgovornosti samo ako dokaže višu silu.
Provedbeni i financijski problem: Tko odgovara kada vlasnik više ne postoji?
Iako su zakonski mehanizmi formalno propisani, njihova primjena u specifičnim uvjetima goranskih mjesta redovito nailazi na slijepe ulice:
- Zahtjevan teren i logistika: Mnoge od ovih kuća nalaze se na strmom, nestabilnom ili vlažnom tlu tik uz prometnice. Sigurno rušenje takvog objekta bez oštećenja kolnika ili susjednih posjeda zahtijeva posebne mjere osiguranja, privremenu regulaciju prometa i specijaliziranu mehanizaciju, što višestruko podiže ukupnu cijenu zahvata.
- Nerazmjer troška uklanjanja i vrijednosti parcele: Službena godišnja publikacija Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine te Ekonomskog instituta Zagreb potvrđuje da su medijalne cijene građevinskih zemljišta u goranskim općinama među najnižima u regiji. Uklanjanje opasnog objekta općinu može stajati znatno više nego što očišćena parcela uopće vrijedi na tržištu, pa upis tereta u praksi ne jamči povrat uloženih javnih sredstava.
- Vakuum odgovornosti kod nesreća: Najveći apsurd nastaje po pitanju stvarne sigurnosti. Ako uslijed težine snijega ili vjetra dio krovišta, teški crijep ili greda padne na prometnicu i ošteti vozilo ili ozlijedi prolaznika, zakonodavac odgovornost prebacuje na vlasnika. Problem nastaje kada je vlasništvo neriješeno, ostavinski postupak nije proveden ili se do odgovorne osobe u praksi ne može učinkovito doći.
Plati ako uređuješ, nagrađen si ako pustiš da se sruši!
I tu dolazimo do čistog apsurda našeg sustava. Ako si zasukao rukave, digao kredit, promijenio truli krov, stavio novu fasadu i uredio djedovinu za povremeni boravak – država ti odmah zalijepi porez od 2 do 5 eura po kvadratu. Jer, čestitamo, vaš prostor je napokon „funkcionalan”!
Na prvi pogled, sustav može ostaviti upravo takav dojam: vlasnik funkcionalne nekretnine može biti porezni obveznik, dok nekretnina kojoj je stambena namjena onemogućena može biti oslobođena tog poreza. To samo po sebi nije nagrada za nemar. Zakon istodobno predviđa druge obveze i mogućnost nalaganja uklanjanja ruševine. No pitanje ostaje: potiče li postojeći sustav dovoljno učinkovito rješavanje takvih objekata?
I dok općinska vijeća pišu pravilnike koliko će poreza naplatiti za kvadrat kuće vikendašu, pred ovim tempiranim bombama uz cestu svi peru ruke i gledaju u pod. Komunalni redari ne mogu pisati rješenja vlasnicima koji su umrli prije četrdeset godina. Općine nemaju novca da same plate bagere i odvoz šute. S druge strane, nasljednici čekaju da priroda obavi svoje, jer im zakon ne dopušta da uzmu vrijednu šumu, a odbace opasnu starinu.
Što bi se moglo promijeniti?
Jasno je da male općine nemaju proračune za samostalno rušenje opasnih objekata. Zato je nužno uvesti konkretan paket mjera na državnoj razini.
Prijedlozi:
Model “Porez na opasnost”: Ruševine se možda ne mogu oporezivati kao kuće za odmor. Ipak, zakonodavac bi trebao uvesti visoku komunalnu naknadu ili kaznu za takve objekte. Kada taj dug naraste do vrijednosti parcele, vlasništvo bi trebala preuzeti država ili županija u brzopoteznom postupku (a ne financijski slaba općina).
Državni fond za sanaciju (Nacionalni program): Goranske parcele su jeftine, a rušenje je izuzetno skupo. Zato je potreban poseban Nacionalni (ili EU) fond za uklanjanje ruševina. Općina bi prijavila opasnost, a Fond bi platio rušenje. Očišćeno zemljište zatim bi se prodavalo mladim obiteljima za simboličan 1 euro. Time rješavamo sigurnost na cestama i potičemo demografsku obnovu.
Izmjena Zakona o nasljeđivanju: Treba omogućiti djelomično odricanje od nasljedstva. Nasljedniku bi se dopustilo zadržati vrijednu šumu, a odreći se ruševine. Uvjet za to bio bi da se od dijela vrijednosti te šume naplati rušenje starog objekta. Tako se prekida dugogodišnja praksa „guranja problema pod tepih”.
Ali to su samo moji prijedlozi i ideje.
I što ćemo sad?
Čekati da nekoga na cesti poklopi krov pa da se onda svi čude i pitaju „kako se to moglo dogoditi”? Koga ćemo onda tužiti po Zakonu o obveznim odnosima – pokojnog prapradjeda na mjesnom groblju?
Dokle god izgleda kao da zakon nagrađuje nemar, a kažnjava ulaganje, goranska će mjesta uz predivnu prirodu krasiti ove opasne kulise iz horor filmova. Ako se moglo toliko brzo i efikasno smisliti novi namet i prebrojati svaki funkcionalni kvadrat, onda neka se nađe i pošten model da se ove opasne ruševine napokon očiste. Prije nego što netko plati glavom.
Cura s Vežice